부동산을 좋은 값에 구매하는 요령 Q:작은 상업용이나 세를 줄 주택에 투자할 계획인데 특별히 부동산을 싸게 구입할 방법이 있습니까? A:급히 팔아야 할 동기가 있는, 즉, 이혼, 병환, 사망, 급 이사, 은퇴 등의 이유로 급 매물이 나올 때 까지 서둘지 않고, 계속적으로 주기적으로 일간지의 매매광고를 주시하고, 또는 여러 중개인에게 부탁 해 놓는게 좋습니다. 그러다가 정말 좋은 매물(bargain)이 나타나면 놓지지 않도록 신속히 서둘러야 합니다. 다른 구매자도 탐을 낼테니까요. Q:허름한 집을 싸게 사서 수리를 하면(fixer-upper) 재미를 본다는데 그런 집을 어떻게 싶게 찾을 수 있읍니까? A:주택 매매광고(house for sale)의 목적은 손님한테서 일단 관심이 있는 전화가 걸려 오게 하는 것입니다. 관심이 있는 매물이면 일단 광고를 낸 중개인에게 연락하여 값을 흥정 해 보십시오. 값이 비싸면 중개인에게 싼 값으로 사서 수리하는 집(bargain-priced fixer-upper house)을 구한다고 하면 중개인이 그에 상응한 집을 이외로 많이 소개 해 줄것입니다. 집 싸게사기 좋은 시기:11월에서 1월 사이 Q:집을 사는 입장에서 일년중 집을 가장 싸게 그리고 고르면서 살수 있는 기간은 없나요? A:있습니다. 11월에서 1월 사이는 쎌러가 특별히 급하지 않으면 집을 내놓지 않는 시기입니다. 이 기간에는 부동산 경기가 슬로우 하므로 융자 화사 또한 손님 확보에 신경을 쓰므로 융자 얻기도 좋구요. 2,3월경부터는 학기가 시작되고 봄이되므로 이사철이 되어 매매가 활발하여 바이어로서는 경쟁자가 많아 지는 시기입니다. 구매 오퍼의 의무 - 일단 첫 오퍼후엔 무효 Q:부동산 중개인을 통해 나름대로 공정하다고 생각되는 오퍼를 냈습니다. 하지만 리스팅 중개인은 오퍼를 받아들일 수 없다고 했고 셀러도 카운너 오퍼를 내지 않았습니다. 그런데 한달이 지난 지금 셀러가 오퍼를 받아주겠다고 연락이 왔습니다. 이럴 때 그집을 사야할 의무가 있는가요? A:없습니다. 일단 첫 오퍼가 거절된 순간부터 바이어는 그집을 구매해야 할 의무를지지 않습니다. 셀러의 카운너 오퍼가 오면 바이어쪽에서 오퍼를 받아줄 선택권을 갖게 됩니다. 구매 오퍼를 취소할 수 있는 권리 Q:리스팅 Agent를 통해 타운하우스를 사겠다는 오퍼를 3천불 디파짓과 함께 냈습니다. 중개인은 오퍼계약서에 유효기간을 5일로 적었는데, 이틀 후에 에이전트에 연락하니 셀러가 값이 적어 생각 중이라 아직 대답이 없다는 군요. 4일이 지나도 대답이 없어 오퍼를 취소 하고 싶다고 했더니 그렇게 할수 없다고 합니다. 닷새째 되는 날 셀러는 오퍼를 받아들였습니다. 하지만 저는 그 집이 싫어서 오퍼를 취소하고 디파짓 3천불를 리펀드 받고 싶습니다. 셀러는 디파짓 지불을 거절하고 있다고 중개인이 전해 왔습니다. A:바이어의 구매 오퍼가 5일간 유효하다고 하더라도 받아들이기 전이면 언제든지 취소할 수 있는 법적 권리가 있습니다. 이 경우 예외가 있는데 오퍼를 open 해 놓게 하기 위해 셀러쪽에서 주는 돈을 받았을 때입니다. 오퍼상 셀러쪽에서 deposit을 은행에 예치하거나 현금화시켜서는 안된다는 조항이 있을 것입니다. 오퍼가 받아지기전에 취소했기 때문에 Deposit을 입금시켰다면 그것은 중개인의 바이어에 대한 신의성실 의무를 깬 게 됩니다. 따라서 바이어는 선불금 3천불을 돌려받을 권리가 있고, 이의 불이행시는 법적으로도 셀러나 중개인의 잘못이 인정됩니다. 자세한 내용에 대해 변호사와 상의를 하여 최선의 해결책을 찾아보십시요. 봄철을 맞아 주택 매매가 활발할 것으로 예상됩니다. 집을 팔고자 할 때 여러 가지 궁금한 점이 대두되는데 가옥 매매에 관한 문의를 간추려 개재하고자 합니다. Q:집을 효과적으로 잘 팔기 위해서는 매매 시기를 잘 선정해야 한다고 들 하는데 그 시기는 언제쯤이 좋은지요? A:일반적으로 매년 3월부터 시작하여 6월말 까지가 가장 적기라고 볼 수 있습니다. 그후로도 추수감사절인 11월 까지 매매 경기는 계속되기는 하지만, 최적 기에 비하면 매매가 점차 줄어든다고 볼 수 있겠지요. Q:집 매매는 꼭 부동산 중개인을 통해서만 가능 한지요? A:그렇지는 않습니다. 그러나 주인이 직접 매매코자 할 경우에는 우선 가격을 책정하기가 어렵고 많은 시간과 광고 경비가 소요됩니다. 또한 최종 가격 흥정의 어려움이 많아, 대부분이 좋은 중개인을 선정하여 매매코자 합니다. Q:부동산 중개인은 어떠한 요령에 의해 선정해야 할까요? A:우선 무엇보다 중요한 것은 자기 집을 얼마나 널리 알릴 수 있는 가 하는 것입니다. 다시 말씀드리면 좋은 광고 계획이 있는 중개인을 선정하는 것이 중요합니다. 물론 중개인의 자질, 정보 수집 능력, 판매 실적 등도 빼 놓을 수 없는 여건이겠지요. Q:그렇다면 주택의 가격은 어떻게 정해지는지요? A:일반 가옥은 판매 가격 비교에 의해 정해집니다. 다시 말씀드리면 현재 시장에 팔려고 나와 있는 유사한 집과의 비교, 지난 6개월간 동일 지역에서 팔린 집의 내역과 견주되고 또한 당사자가 구입한 가격, 현재 내고 있는 부동산세를 추정하기 위한 세금 추정 가액(Tax Assed Value)등등이 주택 가격을 결정하는데 필요합니다. 물론 이외에도 건물의 상태라던지, 가옥의 연령, 내부 상태도 고려 대상이 되겠지요. Q:집을 팔려고 부동산 중개인을 선정하였는데 무슨 서류를 가져와서 싸인을 하라고 하는데 이것은 무었인지요? A:예, 그것은 리스팅 계약서(Listing Agreement)라 하여 집이 팔릴 경우 파는 사람이 부동산 회사에게 지불하겠다는 수수료(Commission), 기간등을 명시 할 계약서입니다. Q:그러면 리스팅(Listing)을 할 때 주의할 점은 무엇 인지요? A:첫째 팔고자 하는 가격이 맞게 적혀 있는지, 둘째 중개인이 도맡아 팔려는 기간이 언제까지 명시되어 있는지(일반적으로 6개월), 셋째 수수료(Commission)은 몇 퍼센트로 적혀 있는지 등을 확인할 필요가 있겠지요. Q:집을 팔려고 할 때는 냄새를 제거한다던지, 물건을 제대로 정돈해 놓는다던지 여러 가지 청결문제외에 더불어 유의해야 할 점은 어떠한 것이 있는지요? A:다소 귀찮더라도 부동산 중개인이 손님과 집을 보고자 할 때 항상 쉽게 볼 수 있어야 합니다. 시간적으로 여의치 못하면 열쇠를 맡긴다던지, 열쇠통(Lock Box)을 문에 달아 놓는다던지 하는 방법을 쓰는 게 좋습니다. 그리고 가급적 손님에게 직접 집을 안내하는 것은 중개인에게 맡기고, 주택 구매자가 편하게 집을 볼 수 있도록 한쪽으로 피해 주는 것도 요령이겠지요. Q:부동산 중개인이 오퍼(Offer)가 얼마로 들어왔는데 어떻게 수락을 할 것인지를 전화로 물어 왔는데 어떻게 해야 하는지요? A:구두로 오퍼(Offer)를 받게 되면 자칫 잘못하다 집값만 자꾸 내려가게 되는 나쁜 경향도 있게 됩니다. 모든 Offer는 서면으로 받아야 하며, 서류상 다운페이(Down Payment)를 얼마나 하는지, 융자 액은 얼마나 되는지, 양도 날짜(Closing Date)는 언제인지, 과연 매입자가 융자를 얻는데 문제점이 없는지 등을 잘 살펴보아야 합니다. Q:모든 가격, 양도날짜등이 서로 일치하여 계약서에 싸인을 해 주었는데, 그 다음날 집을 사지 않겠다고 다시 통보가 왔는데 이 경우 계약은 무효가 되는지요? A:그렇습니다. 계약서 상단에 보시면 항상 변호사 검토시간(Attorney Review Period)이 명시되어 있습니다. 법적으로 일반적으로 3일간 이지만 쌍방 변호사 간의 합의에 의해 더 연장할 수도 있습니다. 동 검토기간 내에는 아무런 이유를 명시하지 않아도 사는 사람, 파는 사람 모두 계약을 취소 할 수 있습니다.